Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду за рубежом
Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду – вопрос не только вкуса и финансовых возможностей инвестора. Нужно учитывать и локацию, и площадь недвижимости, и ее тип, и наличие управляющей компании, и спрос: та квартира, которая будет сдаваться влёт на долгосрок, может показаться неинтересной туристам. Нюансов много – поговорим о главных.
Какие квартиры пользуются спросом для аренды: на что обратить внимание при выборе
Критерии выбора оптимального варианта зависят от того:
| Посуточно | Долгосрочно | |
| Локация | Оцениваем близость к главным туристическим достопримечательностям, морю, транспортным развязкам; смотрим на динамику турпотока в регион и длину курортного сезона | Главное – наличие рабочих мест или других точек притяжения (университеты, например, генерируют устойчивый спрос на аренду); оцениваем демографию в регионе |
| Тип недвижимости | Апартаменты в комплексе отельного типа с управляющей компанией – самый беспроблемный вариант: во-первых, УК берёт на себя все заботы по поиску арендаторов и выплачивает собственникам доход; во-вторых, этих объектов обычно не касаются ограничения на сдачу посуточно, которые действуют в разных странах. На рынке есть УК разных форматов: от маленьких локальных фирм до международных отельных брендов, которые управляют тысячами апарт-отелей по всему миру | Здесь выбор будет гораздо шире (по сути, для долгосрочной аренды подходят все типы жилой недвижимости), а при необходимости можно нанять риелтора для помощи с поиском жильцов |
| Планировки | Самый ходовой товар – студии и небольшие квартиры (альтернативы номерам в отелях), но надо учитывать тренды в разных странах. Например, на Бали в Индонезии популярен отдых в частных виллах | На долгий срок сдаются самые разные форматы жилья – от 20-метровых студий до 200-метровых вилл |
| Состояние жилья | Для работы с туристами квартиру необходимо содержать в хорошем состоянии, регулярно обновлять интерьер, ремонтировать технику | Если спрос на аренду превышает предложение, то сдается даже убитое жильё, но, естественно, по сниженной арендной ставке |
| Инфраструктура дома | В курортных регионах у туристов востребованы ЖК, похожие на отели, – с бассейном, фитнес-центром, спа-центром, ресепшном, прачечной, детской зоной, прочими услугами и сервисами | При долгосрочной аренде богатая начинка ЖК не критична, в эконом-сегменте она может даже отпугивать арендаторов, так как инфраструктура повышает расходы на обслуживание квартир, которые в этом сценарии оплачивает арендатор |
| Мебель и техника | Необходимо полное оснащение мебелью, техникой, бытовыми приборами | На рынке встречаются оба варианта: в одних странах, например в Германии, арендаторы въезжают в пустые квартиры со своей мебелью; в других, допустим в Турции, объекты чаще сдаются с мебелью |
| Цена и доходность | Важна не только стоимость объекта, но и отношение к средней арендной ставке в регионе, длине курортного сезона и конкуренции между аналогами; в теории на посуточной аренде можно заработать от 10% годовых и более, но на практике встречаются разные кейсы | Доходность в 5% годовых на большинстве рынков считается хорошей, в средних и маленьких городах она обычно выше из-за более низкой стоимости квадратного метра; долгосрочная аренда приносит более стабильный и прогнозируемый доход |
Что выгоднее – долгосрочная или краткосрочная аренда?
Виктория Валенская руководитель международного агентства недвижимости Culture
Посуточная аренда дает большую доходность летом, особенно в курортных районах. Однако выше затраты и сезонные риски. Фактически сезон всего несколько десятков дней, не гарантирует 100% загрузки, к тому же встает вопрос рабочей силы, кто мог бы заниматься заселением гостей, уборкой апартаментов. Долгосрочная аренда стабильнее и требует меньше участия.
Анна Ларина директор департамента зарубежной недвижимости NF Group
Важно отталкиваться от целей владельца и условий рынка. От этого зависит, какую стратегию стоит выбрать.
Краткосрочная аренда обеспечивает более высокую доходность. Однако есть важные нюансы. При сдаче через управляющую компанию она, как правило, удерживает около 20% от общего дохода. Если же объект передается под управление отельному бренду, доля прибыли, остающаяся у собственника, может сократиться на 50–70%. Чем выше уровень сервиса и значимость бренда, тем меньше доход владельца.
Долгосрочная аренда, как отмечает специалист, приносит меньший доход, но при этом имеет ряд весомых преимуществ. Недвижимость изнашивается медленнее. Поток арендаторов более стабилен и не зависит от сезонных колебаний. Снижается объем ресурсов, затрачиваемых на управление недвижимостью, а доход становится более предсказуемым.
Анна Ларина директор департамента зарубежной недвижимости NF Group
На практике многие инвесторы, особенно владельцы премиальных объектов, сознательно выбирают долгосрочную аренду. Для них приоритетом является сохранность недвижимости и стабильность дохода, даже если это означает отказ от части потенциальной прибыли.
Таким образом, выбор зависит от целей собственника. Если важно максимально быстро увеличить доход – лучше выбрать краткосрочную аренду. Если же приоритет – долгосрочная стабильность и сохранность актива, оптимальным решением станет сдача на длительный срок.
Полезные материалы для тех, кто хочет зарабатывать на аренде
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Как получить лицензию на посуточную аренду квартиры в Турции
Как купить квартиру для сдачи в аренду за рубежом: основные способы
Когда определились с бюджетом, локацией и прочими характеристиками объекта – остается выбрать способ заключения сделки.
Покупка в ипотеку
Здесь главное ограничение – доступность ипотеки для иностранцев в выбранной стране. Например, гражданам России в европейских юрисдикциях кредиты не дадут, а в Юго-Восточной Азии банки в целом не очень охотно кредитуют иностранцев.
Общее правило: для нерезидента ставка по кредиту будет выше, а проверки жестче, чем для резидента. Но некоторые застройщики заключают договоры с банками, которые позволяют им привлекать финансирование на их проекты на льготных условиях.
Можно ли получить ипотеку на квартиру, которая вам понравилась, – уточняйте у брокеров.
Покупка в рассрочку
Первоначальный взнос – от 10 до 50%, на оставшуюся сумму – рассрочка, беспроцентная или с комиссией. В Турции, ОАЭ, Таиланде и многих других странах принято давать рассрочки до конца строительства без начисления процентов.
На строящееся жилье рассрочку готовы предоставить почти все девелоперы, но если постараться – можно найти и вариант «рассрочки на готовое жилье». Так что покупаем, сразу пускаем арендаторов – и они «отбивают» вам арендными платежами оставшуюся сумму, в большей или меньшей степени.
Покупка с гарантией дохода
Некоторые проекты (обычно это крупные комплексы с отельными операторами) предлагают инвесторам гарантированный доход от аренды. В этом случае при покупке квартиры заключается сразу два договора: купли-продажи и управления.
По второму договору обычно фиксируется определенная сумма, которую УК выплачивает собственнику недвижимости на протяжении нескольких лет, независимо от того, как фактически сдавалась в аренду его квартира.
Важно оценить период действия этой гарантии, а также стартовую цену объекта – не завышена ли она.