Процедура приобретения недвижимости в Таиланде
В нашей статье вы найдете пошаговый алгоритм сделки купли-продажи, а также нюансы рынка, которые нужно знать: о формах собственности, риелторах, налогах, дистанционных покупках.
Таиланд периодически меняет правила приобретения недвижимости для иностранцев. Мы внесли актуальные данные на конец лета 2025 года.
После периода активного роста, который продолжался шесть кварталов подряд после пандемии, продажи недвижимости иностранцам в Таиланде с конца 2023 года начали замедляться. Основными причинами стали усиление регулирования в отношении номинальных владельцев и экономический спад, снизивший покупательную способность иностранных инвесторов.
Но! Несмотря на общее сокращение сделок с иностранцами на 0,5% в первом квартале 2025 года (до 3 919 единиц), их доля в общем объеме увеличилась до 18% против 16,7% годом ранее. В денежном выражении доля зарубежных покупателей достигла 29,3%. Основными инвесторами остаются китайцы (1 481 сделка), граждане Мьянмы (439 сделок) и россияне (288 сделок).
По статистике Prian, Таиланд – самая востребованная у иностранных покупателей недвижимости страна Юго-Восточной Азии.
Большинство продаж иностранцам проходят в трех популярных регионах: провинции Чонбури, где расположен курорт Паттайя, в Бангкоке и на острове Пхукет.
Права и обязанности иностранных покупателей
Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землей. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.
Формы собственности на недвижимость в Таиланде
Вероника Исмайлова руководитель департамента
недвижимости Таиланда DDA Real Estate
Базовый срок договора лизхолд – 30 лет; далее сроки продления не гарантированы законом (зависят от прописанных в договоре условий – от договоренности сторон).
Лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдается договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.
На свое имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная должна быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.
С домами, таунхаусами и виллами ситуация иная: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.
Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину.
|
Форма собственности |
Фрихолд |
Лизхолд |
|
Права |
Полная собственность на неограниченный срок. Можно перепродавать, дарить и завещать |
Право пользования и распоряжения в течение 90 лет. Можно перепродавать, дарить и завещать |
|
Стоимость объекта |
Дороже на ≈10% |
Дешевле на ≈10% |
| Налог на регистрацию, от стоимости недвижимости (для покупателя) |
2% |
1,1% |
| Содержание | Дороже с точки зрения налогов | Дешевле в обслуживании (поэтому с инвестиционными целями чаще рекомендуют именно лизхолд) |
|
Продажа недвижимости |
Независимость от прежнего владельца при перепродаже |
При перепродаже нужно подписать документы с арендодателем |
Покупка недвижимости на юрлицо
Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.
1. Зарегистрировать новую компанию
По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.
Важно! С ноября 2024 года власти Таиланда совместно с полицией ужесточили контроль за использованием подставных лиц иностранными покупателями недвижимости.
2. Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость
В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно особо проверять, чтобы вместе с землей не получить долги и другие обременения.
Обратите внимание! В последние годы власти Таиланда стали внимательнее следить за «спящими» компаниями, которые деятельности не ведут, а недвижимостью владеют. Лазейка в законе, позволяющая иностранцам получить землю во фрихолд, оформив ее на пассивное юрлицо с номинальными тайскими директорами, постепенно закрывается. Подозрительным компаниям выписывают штрафы, наказания для номинальных акционеров – вплоть до тюремного заключения. Юристы рекомендуют оформлять собственность на фирму, только если вы действительно намерены заниматься бизнесом в Таиланде.
Кроме того, недвижимость во владении юрлица связана с дополнительными затратами – на регистрацию компании ($2–3 тыс.) и ведение бухгалтерской отчетности ($1 тыс. в год). Рекомендуем перед сделкой консультироваться со специалистами.
Вероника Исмайлова руководитель департамента
недвижимости Таиланда DDA Real Estate
Покупка земли во фрихолд с оформлением на тайскую компанию возможна только для реально действующих компаний. Схема с номиналами – незаконна, а проверки еще в 2024-м сильно ужесточили.
Дает ли недвижимость право жить в Таиланде
Покупка недвижимости в Таиланде не дает прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.
В стране действует программа Thailand Privilege (известная ранее под брендом Thailand Elite), которая позволяет получить визу на срок от 5 до 20 лет при сумме вложений от $28 тыс. Некоторые застройщики элитных ЖК предлагают клиентам оформление виз по этой программе в счет покупки жилья.
Владельцы недвижимости не получают права жить в Таиланде круглый год
Какие обязанности появляются у собственника
Иностранец обязан платить ежегодные налоги и оплачивать коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте, которые обычно продавец и покупатель делят пополам. Подробнее об этом читайте ниже.
Подробнее о регулярных расходах в статье: Содержание недвижимости в Таиланде
Поиск недвижимости в Таиланде
Изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников: интернет-порталов, печатных изданий и тематических выставок. На последних можно вживую пообщаться с риелторами и застройщиками, а также получить консультацию. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде.
Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian. Также можно оставить заявку на подбор объекта в соответствии с актуальными требованиями – риелторы вышлют подборки подходящих вариантов.
Нужен ли риелтор покупателю недвижимости в Таиланде
Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде иностранцы, как правило, обращаются в агентство. Участие риелтора необязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, так как работу агента обычно оплачивает продавец (особенно на первичном рынке).
Задачи риелтора
Изучите список компаний: Агентства недвижимости и застройщики Таиланда