На рынке недвижимости Пхукета изменились правила игры

03.10.2025

На фоне перенасыщения рынка новостроек, стратегический прорыв совершил сегмент вторичного жилья.

Что произошло

Пхукет, традиционно являющийся ведущим туристическим направлением, в последние годы пережил бум в секторе элитной недвижимости, стимулируемый высоким спросом со стороны иностранных инвесторов, прежде всего из России и Китая. Однако в 2025 году ситуация на рынке радикально изменилась, сигнализируя о серьёзном перенасыщении предложения.

Кризис предложения и падение темпов поглощения

Согласно последним данным Центра информации о недвижимости (REIC), рынок вилл на Пхукете столкнулся с резким спадом:

Сокращение строительства. В первой половине 2025 года было построено всего 298 новых объектов, что составляет падение на 74,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Спад продаж. Продажи новых объектов также обвалились более чем на 70%, составив всего 231 единицу.

Рост остаточного предложения. Общее количество непроданных объектов достигло 1908 единиц, что эквивалентно колоссальной сумме в 73,73 млрд бат.

Снижение темпа поглощения (Absorption Rate). Если ранее рынок поглощал 5,5% предложения в месяц, то теперь этот показатель упал до 1,8%. При сохранении текущих темпов, полная реализация существующих запасов может занять более четырёх лет.

Метапонг Упатисинг, президент Ассоциации недвижимости Пхукета, объяснил замедление не только внешними факторами (глобальные политические проблемы, экономическая слабость Китая), но и «дисбалансом», возникшим в период COVID-19 из-за спешного запуска множества проектов, особенно в ценовом диапазоне от 10 до 40 млн бат.

Региональная дифференциация и зоны риска

Анализ динамики в ключевых районах острова выявляет резкие различия в сроках реализации предложения:

Район	Основная проблема	Срок распродажи (при текущем темпе)
Банг Тао — Сурин	Переизбыток роскошных вилл (свыше 40 млн бат). 249 непроданных объектов.	77 месяцев (≈6,5 лет).
Тепкрасаттри — Шри Сунторн	Высокий объём непроданных объектов (924). Основной сегмент — 10−40 млн бат.	До 61 месяца (≈5 лет).
Раваи (Пляж)	Самый вялый рынок в сегменте 20−40 млн бат.	До 244 месяцев (>20 лет).
Камала	Демонстрирует лучшие показатели поглощения (6,8%).	9 месяцев.

Переход к рынку вторичного жилья

На фоне насыщения рынка новостроек, рынок вторичного жилья совершил стратегический прорыв, заняв 63% всего рынка.

Ключевым фактором этого сдвига стало значительное ценовое преимущество вторичной недвижимости. Средняя стоимость новой квартиры составляет 121 000 бат за кв.м, тогда как вторичное жильё продаётся всего за 68 000 бат за кв.м.

Вторичный рынок не только предлагает почти вдвое более низкую цену за квадрат, но и вдвое большую площадь квартир, делая соотношение цены и качества решающим фактором.

Выводы

Рынок недвижимости Пхукета не рухнул, но правила игры изменились. Он перешёл от рынка, где доминировали новостройки, к рынку, где ценовое лидерство захватило вторичное жилье.

Источник