Процедура покупки недвижимости в Северном Кипре
Турецкая Республика Северного Кипра становится всё более привлекательным направлением для покупателей недвижимости. Как стать собственником квадратных метров на непризнанной территории, каков алгоритм сделки и какие существуют формы собственности, размер налогов и гонорары специалистам – обо всём этом читайте в нашем материале.
Эта статья была впервые опубликована 23 августа 2024 года. С тех пор некоторые правила приобретения недвижимости и последующего оформления ВНЖ для иностранцев в ТРСК изменились. Мы внесли актуальные данные на май 2025 года.
Права и обязанности иностранных покупателей
Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Северном Кипре
Согласно Закону № 52/2008 иностранцам разрешается приобретать в собственность или арендовать на долгий срок жилые объекты и землю на территории Северного Кипра и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако для оформления свидетельства о собственности иностранным покупателям требуется одобрение Совета министров.
В 2024-2025 годах правительство ТРСК внесло в закон серьезные поправки.
Последняя формулировка предусматривает для иностранцев следующие ограничения.
1. Иностранцам запрещено покупать недвижимость в зонах ограниченного доступа из соображений национальной безопасности или общественных интересов.
Например, покупать недвижимости вблизи военных баз Акротири и Декелия и на приграничных территориях иностранцам запрещено.
2. Ограничение по площади приобретаемого земельного участка.
Площадь приобретаемой иностранцем земли под застройку не должна превышать 1 338 кв. м, и на этом участке разрешается построить только одно жилое здание.
Если иностранец покупает дом (на участке земли), то площадь участка не может превышать 3 300 кв. м, и на этом участке не разрешается возводить дополнительных построек.
Обратите внимание! Правительство ТРСК ввело ограничение для иностранцев на общее владение землей: до 7% земли в каждом районе и не более 3% всей земли в Северном Кипре.
3. Ограничение по количеству приобретаемых объектов.
Иностранец может стать полноправным собственником максимум трех квартир или двух домов, то есть оформить на них титул (title deed, или кочан).
Также иностранцам разрешено приобретать не более двух вилл в рамках одного проекта.
Исключение! Иностранцы, являющиеся гражданами государств, признающих независимость ТРСК (турки), могут купить до шести квартир. Также им разрешено приобретать до трех вилл в рамках одного проекта.
Важно!
Иностранные физические или юридические лица не могут приобретать земельные участки в совместную собственность. В случае с квартирами и отдельными домами разрешается включать до трех иностранных физических лиц на одну единицу недвижимости.
Иностранец может оформить титул (title deed, или кочан) максимум на три квартиры или два дома
Ранее оформить полное право собственности на несколько объектов недвижимости можно было несколькими способами:
Однако после вступления поправок в силу сделать это стало невозможно.
Во-первых, понятие «иностранец» отныне также включает доверительного собственника, который действует через траст с иностранцем.
Все трастовые договоры, касающиеся покупки более одного объекта недвижимого имущества, заключенные после 21 мая 2024 года, считаются недействительными.
Новый свод закона обязывает зарегистрировать в Земельном кадастре ВСЕ договоры, заключенные до этой даты, в течение 75 рабочих дней, иначе они потеряют силу.
Во-вторых, теперь, чтобы квалифицироваться как «местное юридическое лицо», ВСЕ акционеры, а также большинство директоров должны быть гражданами ТРСК.
Третья возможность также ограничена новым сводом закона. В одном жилом комплексе иностранцам разрешено продавать до 80% объектов, из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии. Остальные 20% объектов допускается продавать только гражданам Северного Кипра и стран, признающих независимость ТРСК (Турции).
Это правило не применяется к проектам, для которых разрешения были получены и/или необходимые заявки были поданы до вступления поправок в силу.
Но говорят, что можно, – а как?
Эксперты местного рынка сообщают, что остается верный вариант оформить несколько титулов на своих родственников или друзей. Ограничения по количеству объектов вряд ли коснутся покупателей, так как варианты в комплексах с актуальными квотами на иностранцев и не предложат.
Кроме того, на рынке с лета 2024 года появляются предложения, альтернативные трастовой схеме, которые не противоречат измененному законодательству.
В одном жилом комплексе иностранцам разрешено продавать до 80% объектов, из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии
Дает ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ
Согласно Закону об иммиграции и иностранцах ТРСК покупка недвижимости дает право оформить ВНЖ в Северном Кипре.
Стоимость объекта и его расположение не имеют значения. Статус выдается на основании зарегистрированного договора купли-продажи, к которому в обязательном порядке прилагается справка об отсутствии судимости. Затем необходимо обратиться в Министерство внутренних дел и получить разрешение Совета министров страны. Процедура эта обязательная.
Пакет документов для ВНЖ подается лично в отделении миграционной полиции.
Процесс оформления статуса занимает в среднем до двух месяцев. ВНЖ выдается в первый раз сроком на год с правом продления на два года при условии сохранения основания (недвижимости).
Кроме заявителя ВНЖ имеют право получить и все члены его семьи.
С мая 2025 года в ТРСК вступили в силу обновленные правила оформления ВНЖ для собственников недвижимости.
Обязанности иностранных собственников недвижимости
Недвижимость в Северном Кипре приобретается в собственность. Это означает, что владелец может полноправно ей распоряжаться: продать, сдать в аренду, передать по наследству.
В момент регистрации контракта в Земельном комитете покупатель обязан уплатить гербовый сбор – 0,5% от стоимости недвижимости. При получении ключей – так называемый трансформаторный сбор на подключение коммуникаций. Платеж единоразовый, у всех застройщиков разный и в среднем составляет от 1 тыс. до 3 тыс. фунтов стерлингов. В случае со вторичной недвижимостью сбор зачастую внесен, и второй раз его платить не нужно.
Не стоит забывать о необходимости открытия лицевых счетов и установку счетчиков учета расхода воды и электричества. Услуга платная и суммарно стоит 2,2 тыс. лир.
В обязанности собственников также входит оплата коммунальных услуг, обслуживания комплекса и ежегодный налог на владение недвижимостью, сумма которого напрямую зависит от размера объекта. За квадратный метр нужно заплатить 5 турецких лир. То есть, если площадь квартиры или виллы, к примеру, 80 кв. м, каждый год нужно будет платить за нее всего 400 лир.
Обратите внимание!
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки или в процессе владения недвижимостью. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Поиск недвижимости в стране
Для начала рекомендуем ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Северного Кипра. В частности, почитать статьи и новости, изучить цены и сравнить предложения.
Для более быстрого поиска недвижимости можно нанять риелтора и сформулировать пожелания (локация, расстояние до моря, метраж, бюджет и т. д.). Исходя из вводных данных, агент сможет подобрать объект и проконсультирует по всем возникающим вопросам.
Участие юриста в сделке обязательно. В его обязанности входит:
Плюс оформление доверенности на юриста значительно ускоряет процесс купли-продажи. Не нужно будет тратить время на подготовку, юридическое заверение и пересылку документов. При условии отсутствия вопросов процесс купли-продажи недвижимости может занимать не более двух недель.