Процедура приобретения недвижимости в Испании
Какие ограничения на покупку недвижимости действуют для иностранцев в Испании? Как проходит типичная и дистанционная сделка в стране? Сколько сверх стоимости объекта должен будет заплатить покупатель? Перед вами инструкция по приобретению недвижимости в Испании.
Обновлено 12 июня 2025 года
Права и обязанности иностранных покупателей
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Испании?
Недвижимость в Испании могут купить граждане любой страны мира. Для проведения сделки нет необходимости становиться резидентом, получать вид на жительство или какое-либо разрешение от местных органов власти. Объект можно оформить на физическое или юридическое лицо. Физическому лицу потребуется получить налоговый номер иностранца (NIE).
Правда, в начале 2025 года в рамках усилий по решению жилищного кризиса премьер-министр Испании Педро Санчес предложил запретить покупку жилья гражданам стран, не входящих в ЕС. Это решение не обрело легитимной силы (и не факт, что обретет), однако предложенные меры входят в состав масштабной стратегии Санчеса, направленной на стабилизацию рынка недвижимости в Испании и ограничение спекулятивных инвестиций иностранных граждан.
Андрей Карачун Decart Property
Investments
В предложенной правительством редакции законопроекта для иностранцев механизм запрета – это увеличение налога на переход права собственности (ITP) с 10 до 100%. Но данный налог распространяется только на вторичную жилую недвижимость. При покупке новостроек, в том числе коммерческих объектов, ITP не начисляется, а платится НДС, который остается прежним. В случае если у коммерческого объекта есть арендатор – покупатель платит налог на юридические акты (AJD). Эта лазейка в законе, очевидно, увеличит спрос на новостройки и объекты стрит-ритейла, которых в Барселоне и без того днем с огнем не сыскать.
Иностранцы традиционно очень активны на местном рынке. По данным Генерального совета нотариусов, в 2024 году доля сделок с иностранцами достигла 20,4%, что значительно выше среднего показателя – 12% – с 2014 года.
Самые активные в Испании традиционно британцы, немцы и… марокканцы. Больше стали покупать украинцы – плюс 20,8%, а вот число сделок с россиянами наоборот сократилось – минус 24,2% в первой половине года.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Ограничений по типам недвижимости, которая может принадлежать иностранцам, также нет. Однако в некоторых регионах иностранцам из стран, не входящих в ЕС, необходимо перед покупкой получать разрешение от Министерства обороны Испании.
Закон 8/1975 о территориях и сооружениях, имеющих важное значение для национальной обороны, а также Королевский указ 689/1978, который вводит его в действие, накладывают ограничения на приобретение недвижимости в определенных местах, которые представляют интерес для национальной обороны. Правда, с конца июля 2021 года это правило отменено для урбанизированных территорий – и на практике ограничение проблемой не является.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Испании?
Владелец любой недвижимости независимо от ее стоимости может подать заявление на многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие. Если необходимо оставаться в Испании дольше, надо оформлять вид на жительство.
Внимание!
С 2022 года гражданам РФ, даже владеющим недвижимостью в Испании, чаще оформляют лишь однократные визы под даты поездки.
В 2013 году вступил в силу закон «О золотой визе». С тех пор все покупатели, вложившие в недвижимость от €500 тыс., имели право оформить вид на жительство для всех членов семьи. Со временем программа несколько раз дорабатывалась и стала одной из самых востребованных в Евросоюзе.
Программа «золотой визы» перестала работать в апреле 2025 года
Однако в начале 2025 года в Официальном государственном вестнике Испании был опубликован Закон 1/2025, закрывающий программу с 3 апреля 2025 года. Программа перестала работать.
Обратите внимание!
Несмотря на закрытие программы «золотых виз», инвесторы, успевшие подать заявки до 2 апреля 2025 года, могут продлевать свой вид на жительство в дальнейшем по старой схеме.
Читайте подробнее о различных способах получить ВНЖ в Испании
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Испании?
Права у иностранцев на приобретение недвижимости в Испании такие же, как у местных жителей, но и обязанности тоже. Прежде всего они должны регулярно оплачивать коммунальные услуги и платить налоги на недвижимость. Если объект сдается туристам, необходимо также выполнять требования арендного законодательства, которое в последние годы ужесточается.
Так, в 2023 году в Испании приняли новый закон «О жилье» (La Ley de Vivienda), который существенно усложнил правила аренды жилья в стране.
Помимо этого, рассматриваются законопроекты, предусматривающие:
С 1 июля 2025 года Испания вводит правила для краткосрочной аренды с требованием вносить все объекты для краткосрочной аренды через специализированные платформы в единый реестр и получать регистрационный номер.
Подать заявку на получение лицензии на каждый такой объект можно онлайн на сайте Ассоциации регистраторов. После проверки прикрепленного пакета документов (обычно три – пять дней) собственник получает уникальный регистрационный номер для каждого объекта. Этот идентификатор нужно обязательно указывать в объявлениях на Airbnb, Booking, Vrbo и других платформах.
В процессе получения лицензии могут возникнуть дополнительные сложности, ведь еще прошлым летом власти страны разрешили соседям запрещать краткосрочную аренду.
Власти Канарских островов, Валенсии, Мадрида сами ввели ограничения на краткосрок. А Барселона объявила о планах полностью запретить краткосрочную аренду квартир туристам к 2028 году.
Из этой статьи вы узнаете обо всех предстоящих расходах на содержание недвижимости в Испании
Поиск недвижимости в Испании
Начните с изучения рынка недвижимости Испании. Прочитайте актуальные статьи и новости об этой стране, познакомьтесь с опытом людей, которые уже приобрели недвижимость.
Также вы можете пообщаться с консультантами по Испании и уточнить непонятные для вас вопросы.
Большая база объектов недвижимости в Испании на русском языке собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Если захотите получить больше информации о недвижимости, не стесняйтесь обращаться к продавцам (на странице каждого объекта есть кнопка «Связаться с продавцом»).
Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риелторы и застройщики сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.