Названы самые доступные регионы Германии для покупателей жилья
Список опубликовал Кёльнский институт экономических исследований (IW).
Главное
Несмотря на недавнее снижение цен на жильё и одновременный рост доходов, приобретение собственного дома в Германии по-прежнему остается труднодоступным для значительной части населения, согласно новому «индексу доступности» Кёльнского института экономических исследований (IW). Тем не менее, в некоторых регионах страны наблюдается уникальная ситуация, при которой покупка жилья оказывается экономически более выгодной, чем его долгосрочная аренда.
Динамика цен и доходов: общенациональные тенденции
После непродолжительного спада в 2024 году, цены на недвижимость в Германии вновь демонстрируют тенденцию к росту. По данным Ассоциации немецких ипотечных банков (VDP), во втором квартале 2025 года стоимость домов и квартир увеличилась на 1,1% по сравнению с предыдущим кварталом, что стало пятым последовательным квартальным ростом. Это указывает на восстановление рынка после периода коррекции.
Однако, как отмечает отчёт Business Insider, потенциальные покупатели жилья находятся в более благоприятном положении, чем годом ранее. Исследование Гамбургского института международной экономики (HWWI) показало, что в 2024 году цены на покупку жилья снизились на 0,7%, в то время как средние доходы населения возросли на 3,6%. Это расхождение между ценовой динамикой и ростом доходов способствует улучшению индекса доступности.
Индекс доступности IW: методология и результаты
Согласно последнему индексу доступности жилья, разработанному IW совместно с ипотечным брокером Interhyp, доступность недвижимости возросла в 392 из 400 регионов Германии в период с апреля 2023 года по апрель 2025 года. Для целей индекса, покупка считается «доступной», если ежемесячные расходы на её финансирование не превышают 35% чистого дохода покупателя. Данному 35-процентному соотношению присваивается базовый балл 100. Чем выше балл, тем более доступной считается недвижимость. Текущий средний балл по Германии составляет 100, что является улучшением по сравнению с показателями двухлетней давности, однако значительно ниже уровня 2015 года.
Региональные различия в доступности жилья
В некоторых федеральных землях, таких как Саар (151), Саксония-Анхальт (139) и Тюрингия (131), покупка жилья остаётся относительно доступной. Более того, исследование HWWI выявило, что в ряде этих регионов приобретение жилья обходится среднему жителю дешевле, чем его аренда. Например, в Мансфельде-Зюдхарце покупка жилья требует 7,8% чистого дохода против 11% на аренду. Аналогичная ситуация наблюдается в Фогланде (7,4% против 10,2%), Грайце (7,1% против 9,9%) и Заале-Орле (8,6% против 11,4%), что указывает на экономическую выгоду владения недвижимостью.
Тем не менее, для большинства жителей крупнейших немецких городов и их пригородов владение собственным жильем по-прежнему остаётся малодоступным. Все семь крупнейших городов страны находятся ниже порога доступности: значения индекса варьируются от 59 для Мюнхена до 87 для Берлина и 90 для Гамбурга, что подчёркивает значительные региональные диспропорции.
Будущие прогнозы и рекомендации
Поскольку строительство нового жилья в Германии продолжает оставаться вялым, IW прогнозирует, что доступность жилья в крупных городах не улучшится. Эксперт по недвижимости IW Михаэль Фойгтлендер заявил, что это «приведёт к дальнейшему росту цен», добавив, что темпы роста цен на рынке аренды, скорее всего, будут опережать рост цен на рынке покупки.
В докладе IW подчёркивается, что те, кто в состоянии воспользоваться текущей ситуацией на рынке, получат двойную выгоду: от снижения цен и повышения доступности жилья в настоящий момент, а также от защиты от потенциально более высокой арендной платы в будущем. Институт также призвал федеральное правительство увеличить инвестиции в новое строительство, чтобы облегчить положение тех, кто не может позволить себе покупку собственного жилья.
