Инвестиции в недвижимость Пхукета в 2025 году

30.07.2025

Спрос иностранных инвесторов на Таиланд

Согласно данным регулятора REIC, в 1-м кв. 2025 года иностранный спрос на кондоминиумы в Таиланде остаётся стабильным, однако структура сделок и география покупателей заметно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Лидерами по росту стали инвесторы из Сингапура, где число сделок увеличилось на 63,2% — вероятно, из-за высокой стоимости местного жилья и стремления к географической диверсификации активов. Существенно вырос интерес и со стороны Тайваня (+37,8%), Франции (+22,5%) и Великобритании (+21,3%), что говорит о том, что Таиланд всё чаще рассматривается как направление для сезонного проживания и инвестиций в арендный бизнес.

На этом фоне снизилась активность традиционных рынков: количество сделок с покупателями из Китая сократилось на 7,2%, из США — на 10,4%, что отражает временные колебания в региональной мобильности и инвестиционных приоритетах.

Таиланд — устойчивый и дружественный рынок

Недвижимость Таиланда в последние десять лет стабильно растёт в цене на 1–10% в год без резких скачков, согласно данным ЦБ Таиланда по индексу цен на недвижимость.

Национальная валюта — тайский бат — в последние два десятилетия демонстрирует устойчивость к доллару США. Курс бата колебался в диапазоне от 32 до 35 за доллар США. В июле 2025 года курс тайского бата к доллару США стабилизировался на уровне около 32,2–32,4 бата за доллар. В течение года валюта демонстрировала умеренные колебания, оставаясь в пределах 32–34,8 бата, что говорит о высокой степени макроэкономической устойчивости Таиланда. Актуальный курс делает инвестиции и поездки в страну особенно выгодными для держателей долларов США.

Пхукет — рынок иностранных инвесторов

Курортная индустрия на острове зародилась около 40 лет назад в районе Лагуна, когда китайский бизнесмен выкупил на Банг Тао участок на месте выработанных оловянных шахт. За десять лет ему удалось кардинально преобразить местный ландшафт и открыть первый курортный отель. Всего за 30 лет Пхукет стал одной из самых посещаемых курортных локаций в Юго-Восточной Азии. Причём и девелоперы, и покупатели недвижимости, и туристы — преимущественно иностранцы.

Нельзя сказать, что россияне только сейчас начинают открывать для себя рынок недвижимости Пхукета. Думаю, что большинство российских инвестиций в Таиланд приходится на курорты, в частности на Пхукет.

Я живу и работаю в сфере недвижимости на острове больше 16 лет и знаю несколько русскоязычных девелоперов, которые уже много лет успешно строят курортное жильё на острове. Значимый сегмент покупателей жилья — тоже русскоязычные.

Светлана Романюк ведущий эксперт Tranio на Пхукете

Бум спроса на недвижимость Пхукета

После снятия ковидных ограничений в 2021 году спрос со стороны иностранных покупателей начал быстро восстанавливаться. Особенно активным стал сегмент первичного жилья — многие сделки, отложенные в пандемийные годы, были реализованы в 2022–2023 годах. К 2024 году Пхукет достиг рекордных за десятилетие показателей: объём рынка составил около 12,8 миллиарда долларов, продажи квартир выросли на 60%, а количество новых проектов увеличилось более чем вдвое. Сегодня на острове строится порядка 700 жилых комплексов, включая современные кондоминиумы и виллы с премиальной инфраструктурой. На фоне дефицита земли, бурного строительства и растущего интереса к Пхукету как к направлению для жизни и инвестиций можно уверенно говорить о формировании устойчивого инвестиционного тренда.

Инфраструктурные драйверы рынка недвижимости Пхукета

За последние несколько лет Пхукет стал ключевой точкой сосредоточенных инвестиций в инфраструктуру, что усиливает привлекательность острова как центра premium-недвижимости. Одним из ключевых драйверов выступает развитие MICE‑туризма: создание проекта Southern MICE District: Phuket Series, состоящего из четырёх тематических зон (Old Town, North Wind, Lagoon, South Shore), выводит остров в статус регионального центра событийного туризма и стимулирует спрос на жильё следующего уровня.

Значимым фактором является продолжающаяся модернизация транспортной инфраструктуры: расширение Phuket International Airport, где в 2024 году было обслужено более 17,2 миллиона пассажиров (включая 10,6 миллиона международных) — на 23 % больше, чем в прошлом году. Также запланировано строительство легкорельсового маршрута (LRT) протяжённостью почти 59 км с начальной веткой из аэропорта в район Чалонг и перспективой связи с Пханг-Нга; проект стоимостью около 35 миллиардов батов формируется в в формате ГЧП и может быть реализован к началу 2030‑х. Всё это значительно повысит доступность и мобильность внутри острова.

Ещё одна точка роста — стремление к устойчивому развитию: остров реализует стратегию устойчивого туризма и экологической трансформации, включающую расширение системы переработки отходов и поддержку малых бизнесов в сфере гостеприимства и wellness-услуг.

Как результат, современный рынок Пхукета становится всё более ориентированным на lifestyle-инвесторов и долгосрочных резидентов: возрос интерес к виллам, брендированным резиденциям и wellness-жилью, что формирует устойчивый спрос на качественные и премиальные объекты недвижимости.

Чем привлекает рынок недвижимости Пхукета российских инвесторов?

Я убеждена, что интерес к Пхукету сформировался не по остаточному принципу после введения ограничений на европейские рынки, а благодаря уверенному развитию острова в последние десятилетия. Хотя, конечно, многие инвесторы обратили внимание на Пхукет, когда выросла неопределённость на других традиционных рынках.

Светлана Романюк ведущий эксперт Tranio на Пхукете

Пхукет успешнее других туристических мест Таиланда восстановил туризм после локдаунов. Северные и центральные пляжи западного побережья Пхукета (Банг Тао, Камала, Лаян, Най Тон) являются наиболее привлекательными для инвесторов. Именно в этой части острова сосредоточены лучшие отели и курортные кондоминиумы, куда приезжают самые платёжеспособные туристы. Развитая инфраструктура, благоустройство районов и пляжей способствуют высокой заполняемости недвижимости.

Развитая инфраструктура

Инфраструктура острова позволяет не только приезжать на отдых, но и жить длительное время с комфортом. На острове более десяти международных школ: с американской, британской, французской, канадской, финской и российской учебными программами. Медицинские услуги в частных госпиталях и клиниках Пхукета соответствуют международным стандартам.

Рестораны, торговые центры, сервисы проката и хорошие дороги — всё это привлекает экспатов, зимовщиков и медицинских туристов из развитых стран. Благодаря этому даже в период локдауна жизнь на Пхукете продолжалась, а недвижимость продолжала приносить доход собственникам.

Невысокий порог входа на рынок новостроек

Небольшие апартаменты площадью 30–40 м² в кондоминиумах с курортной инфраструктурой стоят от 100 тыс. долларов. Цены за квадратный метр начинаются от 3,2 тыс. долларов. Новые небольшие виллы в не самых популярных локациях на острове стоят от 250 тыс. долларов. Просторную виллу с садом и бассейном в инвестиционно привлекательных районах можно купить от 1 миллиона долларов.

Низкие налоги на недвижимость

В Таиланде низкие налоги для покупателей и владельцев недвижимости. Размер налогов отличается в зависимости от формы владения — лизхолд или фрихолд. Для инвесторов выгоднее лизхолд: налог на регистрацию права владения составляет всего 1,1%. Недвижимость в лизхолд стоит минимум на 5% дешевле, чем во фрихолд. Кроме того, её не нужно декларировать. При перепродаже недвижимости в лизхолд не нужно уплачивать подоходный налог на прирост стоимости. Налог на наследование не начисляется, если недвижимость стоит менее 100 миллионов батов (2,9 миллиона долларов).

Лояльный визовый режим и транспортная доступность

На севере Пхукета расположен международный аэропорт — третий по объёму перевозок в Таиланде, уступая лишь двум аэропортам Бангкока (Суварнабхуми и Дон Муанг). На Пхукет прилетают прямые рейсы из более чем 20 стран. Налажено прямое авиасообщение с несколькими крупными городами России. Трансфер от аэропорта до любой части острова займёт не более часа.

Власти Таиланда способствуют международному туризму благодаря облегчённым визовым условиям. Граждане более 60 стран могут посещать Таиланд без визы. Стандартный срок безвизового посещения — 30 дней, но периодически его продлевают до 60 дней. Базовый срок можно продлить ещё на 30 дней непосредственно на территории Таиланда в местной иммиграционной службе, уплатив пошлину 1 900 батов (55 долларов США).

Подробнее о визах Таиланда читайте в нашей статье.

Круглогодичный туристический сезон и арендная доходность

Пхукет востребован у туристов круглый год: в период с ноября по февраль море спокойное, погода солнечная, а температура воздуха прохладная — от +22 до +27 градусов Цельсия. В марте и апреле на Пхукет приезжают любители погреться: температура в тени может достигать +35 градусов, а вода в море прогревается до +29 градусов. С мая по октябрь, в сезон муссонов, стоит умеренно тёплая погода, и на Пхукет приезжают любители сёрфинга и просто туристы.

В высокий туристический сезон — с октября по апрель — заполняемость курортных кондоминиумов стремится к 100%. В сезон муссонов количество прибытий на Пхукет снижается от пиковых значений не более чем вдвое.

Заполняемость в низкий сезон сильно зависит от управляющей компании и рейтинга комплекса на сервисах бронирования. Комплексы под управлением международных гостиничных брендов и опытных местных управляющих компаний способны обеспечить регулярную загрузку апартаментов по высоким ценам даже летом.

Удалённые сделки и множество способов оплаты

При оформлении дистанционной сделки застройщики и иностранные инвесторы обмениваются документами по почте, а зарегистрировать право собственности в Земельном департаменте можно через доверенного юриста.

У Tranio есть представительство на Пхукете. Наши менеджеры и юристы организуют сделку под ключ, при этом расходы на покупку не увеличатся.

Напишите нам

Доходность курортной недвижимости Пхукета

Квартиры в кондоминиумах на Пхукете приносят владельцам арендную доходность 5–12% годовых в тайских батах и растут в цене до 30% за время строительства.

Доходность от сдачи в аренду

Управляющие компании курортных кондоминиумов на Пхукете, как правило, предоставляют собственникам апартаментов выбор схемы распределения прибыли от сдачи жилья в аренду туристам. Два базовых варианта:

Гарантированная доходность — когда по долгосрочному контракту сроком до 5 лет собственник получает фиксированный доход 5–7% в год от стоимости купленной недвижимости. Контракт с гарантированной доходностью защищает от рисков простоя и недополучения прибыли по любым причинам.

Rental pool — когда выручка от сдачи в аренду всех квартир в кондоминиуме аккумулируется на счёте управляющей компании и распределяется в отчётный период между собственниками пропорционально площади во владении и за вычетом доли управляющей компании (30–40%). Rental pool — более рискованная схема, но и потенциально более выгодная. В благополучные туристические сезоны, каким был 2022 год и каким стартовал 2023-й, доходность собственников превышает 10% годовых до вычета налогов.

Появились и комбинированные схемы: некоторые управляющие компании назначают минимальный порог доходности (гарантированную доходность), а всю прибыль сверх этого распределяют по схеме rental pool. Какая арендная стратегия на Пхукете выгоднее, читайте в нашей статье.

Прирост стоимости за время строительства

Застройщики Пхукета почти не используют банковские займы для финансирования строительства. Покупка земельного участка, разработка проекта, получение разрешительной документации и начало строительных работ финансируется из собственных средств девелопера, остальное — из предоплаты покупателей жилья.

Именно поэтому на Пхукете такой большой бонус для покупателей строящегося жилья — до 30%. В тех странах, где покупка строящегося жилья осуществляется через эскроу-счета, которые полностью защищают конечных покупателей, нет такого заработка при покупке на ранних этапах стройки.

Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio:

Бонус при покупке строящегося жилья можно ещё увеличить, если внести на начальном этапе строительства полную предоплату и не пользоваться рассрочкой. За такое раннее финансирование строительства в полном объёме застройщики дают дополнительную скидку 5–10%.

Рассрочка даже на готовое жильё

На Пхукете принято распределять оплату по этапам строительства. Иными словами, размер инвестиции всегда пропорционален фактической стоимости объекта (земля + возведённые конструкции). Такой вариант рассрочки предусмотрен во всех проектах на Пхукете.

Некоторые застройщики дают возможность покупать готовое инвестиционное жильё в рассрочку. В этом случае жильё начинает сдаваться в аренду и приносить доход покупателю сразу после заключения контракта и первого взноса по рассрочке. Оставшаяся стоимость распределяется платежами на 1–5 лет с комиссией 3–7% в зависимости от срока рассрочки.

Такой вариант рассрочки на готовое жильё чем-то напоминает ипотеку, только заём даёт не банк, а застройщик, и жильё регистрируется на покупателя после полной оплаты рассрочки. В Таиланде нет ипотеки для иностранцев, жилищные кредиты иностранцам выдаёт только одна кредитная организация под 9% годовых и выше (подробнее в этой статье).

Что выбрать для инвестиций: кондоминиум или виллу?

Выбор между виллой и кондоминиумом зависит от стратегии инвестора. Кондоминиумы обычно более доступны по цене, проще в управлении и востребованы в краткосрочной аренде, особенно в туристических зонах. Это хороший вариант для входа на рынок с бюджетом от 100 тыс. долларов. Виллы, напротив, требуют большего капитала, но привлекают арендаторов на длительный срок и обеспечивают более стабильную доходность, особенно в премиальном сегменте. Они идеально подходят для инвесторов, ориентированных на рост капитала и личное использование.

Виллы на Пхукете сдают в основном в долгосрочную аренду, причём спрос на неё высок. Часто длительные арендные контракты на новые элитные виллы заключают ещё до ввода объектов в эксплуатацию. Основная аудитория арендаторов — цифровые кочевники, семьи, чьи дети учатся в местных международных школах, а также те, кто приезжает родить ребёнка и провести декретный отпуск на тропическом острове.

Чистая доходность от сдачи вилл в долгосрочную аренду превышает 6% годовых.

Пхукет — одно из лучших мест для инвестиций в недвижимость в 2025 году

Невысокие налоги, высокая доходность, крепкая национальная валюта, прекрасный климат и развитая инфраструктура — всё это привлекает иностранных инвесторов на Пхукет. На острове сравнительно низкий порог входа на рынок недвижимости — от 100 тыс. долларов. Высокую арендную доходность не менее 7% годовых обеспечивает устойчивый туристический рынок, а за время строительства, которое в среднем длится два года, можно заработать до 30% на приросте стоимости недвижимости. При этом Таиланд — дружественная для России страна. Россияне всё чаще рассматривают Пхукет как место для инвестиций и защиты капитала, а не только как любимый тропический курорт.

Локальные менеджеры Tranio на Пхукете встретят вас, проконсультируют, покажут инвестиционные проекты от проверенных застройщиков и оформят сделку под ключ — очно или дистанционно.

Напишите нам

Источник

30.07.2025