Эпоха бешеного роста цен на жильё в Польше подошла к концу

20.12.2025

Рынок жилья в Польше, пережив период активного роста в 2023-2024 годах, демонстрирует признаки стабилизации в третьем квартале 2025 года. Замедление роста годовых цен наблюдается уже пятый квартал подряд.

Фото: Elijah G / Unsplash

Общие тенденции цен

На семи крупнейших городских рынках Польши (Варшава, Краков, Гданьск, Гдыня, Лодзь, Познань, Вроцлав) наблюдалась сдержанная динамика, по данным Центробанка:

Вторичный рынок. Средняя цена проданного жилья составила 13 382 злотых ($3 687) за кв. м. Зафиксировано снижение на 0,91% в годовом исчислении.

Первичный рынок (новостройки). Средняя цена выросла незначительно – всего на 0,11% в годовом исчислении, достигнув 14 254 злотых ($3 928) за кв. м.

Продолжающееся замедление годового изменения цен на жилье в Польше отражает общий тренд стабилизации после стремительного роста.

Региональные различия (Цены за кв. м, третий кв. 2025 г.)

Региональные различия остаются ключевым фактором, определяющим рынок.

Город	Вторичный Рынок (USD/кв.м)	Год к Году, %	Первичный Рынок (USD/кв.м)	Год к Году, %
Варшава	$4 520	-2,75%	$4 490	-0,18%
Краков	$4 052	-2,42%	$4 310	-2,44%
Лодзь	$2 235	1,17%	$2 711	-1,16%
Вроцлав	$3 459	-1,86%	$4 003	-1,33%
Познань	$2 933	-2,39%	$3 418	4,67%
Гданьск	$3 638	2,63%	$3 910	12,62%
Гдыня	$3 257	1,53%	$3 752	13,16%

Лидеры по стоимости. Варшава (самый дорогой) и Краков (второй по дороговизне) демонстрируют годовое снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Самые доступные. Лодзь остаётся одним из самых доступных крупных городов.

Исключения по росту. Гданьск и Гдыня показали значительный рост на первичном рынке (+12,62% и +13,16% соответственно), а также рост цен на вторичном рынке.

Влияние регулирования: обязательное раскрытие цен

Стабилизация совпала с введением в сентябре 2025 года обязательных правил раскрытия цен. Эта реформа требует от застройщиков публикации текущих цен и полной истории цен для каждого объекта.

Результат. Реформа вызвала «волну корректировок» прайс-листов. Цены были скорректированы примерно на 25% объектов на первичном рынке в августе-сентябре 2025 года.

Чистый эффект. Влияние на средние запрашиваемые цены было минимальным. Снижение цен на переоценённые объекты было компенсировано повышением цен на недооцененные, что в целом повысило прозрачность рынка, но не изменило его основные ценовые тенденции.

Прогноз и факторы роста

Аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют, что умеренный рост цен сохранится в среднесрочной перспективе. Основными драйверами рынка остаются:

Ограниченное предложение жилья.
Устойчивый спрос со стороны конечных потребителей.
Отсутствие альтернативных инвестиционных инструментов (например, REIT), что делает жилую недвижимость предпочтительным классом активов для инвестиций.
Ужесточение нормативно-правовой базы для застройщиков и рост цен на землю.

Источник

Теги