Недвижимость в Испании для россиян: как купить, когда переводы заблокированы? Подробный разбор криптосделок
Традиционные финансовые каналы для покупки недвижимости за рубежом в 2025 году работают всё хуже. После введения санкций многие российские банки отключены от SWIFT, а зарубежные банки усиленно проверяют платежи из РФ. Как действовать тем, кто всё-таки хочет приобрести недвижимость в Испании? Чем вам помогут криптоплатежи и зачем оформлять ВНЖ? Подробный обзор для вас подготовил CEO GG Group Barcelona Руслан Гаврилов.
Об авторе: Руслан Гаврилов CEO GG Real Estate Barcelona Задать вопрос
Ограничения для граждан России и Республики Беларусь в ЕС
Валютный контроль и комплаенс делают отправку крупных сумм из России крайне сложной: требуется заранее согласовывать каждый шаг с банком, представлять происхождение средств и обоснование цели платежа, иначе транзакцию могут заморозить или отклонить. Даже если воспользоваться счетами в третьих странах, возникают риски: например, переводы через банки в Турции или Северном Кипре часто блокируются европейскими посредниками.
Кроме технических ограничений, есть и прямые правовые барьеры для россиян. Европейские санкционные регламенты запрещают банкам ЕС принимать вклады свыше €100 тыс. от граждан России, не являющихся резидентами ЕС. По сути, без европейского вида на жительство вы не сможете легально разместить на счете сумму, достаточную для покупки жилья: лимит в €100 тыс. жёстко контролируется.
Испанские банки сейчас обычно не открывают счета гражданам РФ без особых оснований. Хотя законодательно владение недвижимостью россиянам разрешено (санкции прямо не запрещают сделки купли-продажи недвижимости), на практике провести оплату банковским переводом из России почти нереально. Либо перевод не уйдёт из-за ограничений, либо испанский банк-получатель заморозит средства до выяснения, потребовав длительной проверки и легализации денег (документы о происхождении, налоговые декларации и т. п.).
Таким образом, классическая схема – просто перевести деньги со своего счёта в РФ на счет продавца в Испании – сегодня не работает надежно. Необходимы легальные обходные пути, чтобы средства дошли до продавца без нарушения законов и без риска блокировки.
Одним из самых перспективных инструментов стала криптовалюта: всё больше продавцов, застройщиков и агентов готовы принимать оплату в USDT, BTC, ETH или других криптоактивах. Криптовалютные расчёты позволяют обойти санкционные барьеры, проходят за минуты и не имеют жестких лимитов по суммам.
Однако и здесь есть нюанс: чтобы покупка прошла юридически чисто, недостаточно просто отправить криптомонеты продавцу. Необходима правильная правовая форма сделки – договор купли-продажи у нотариуса или участие лицензированного посредника – чтобы налоговые органы признали транзакцию. Далее разберем, почему перед криптосделкой стоит оформить вид на жительство в Испании и как именно построить безопасную схему с криптовалютой.
Преимущества получения ВНЖ перед сделкой с недвижимостью
Один из первых шагов, которые рекомендуется сделать инвестору из страны под санкциями, – оформить законный вид на жительство (ВНЖ) в Испании перед покупкой недвижимости.
Предварительное получение статуса резидента дает сразу несколько преимуществ с точки зрения комплаенса, банков и общего успеха сделки.
Доступ к банковским услугам
Имея испанский ВНЖ, вы становитесь резидентом ЕС в глазах банков, что существенно повышает доверие.
Резиденту Испании открыть банковский счет проще, а ограничения на прием средств смягчаются: санкционный порог в €100 тыс. не применяется к клиентам с видом на жительство ЕС.
Без ВНЖ крупные суммы просто не примут либо счет могут сразу заморозить. Например, на консультациях испанские юристы предупреждают: если покупатель не является резидентом, испанский банк вправе заблокировать как переводимую сумму, так и сам счет. Статус резидента существенно снижает эту опасность.
Важно: лицензированные провайдеры, которые конвертируют криптовалюту в евро, также соблюдают санкционные лимиты в €100 тыс. для граждан России и Республики Беларусь. Получение ВНЖ позволяет снять это ограничение.
Пройденный KYC/AML
При получении вида на жительство кандидат проходит проверку благонадежности: нужно подтвердить легальность доходов, отсутствие судимостей, происхождение средств (для финансово независимых лиц или инвесторов) и т. д.
Фактически вы заранее проходите комплексную проверку KYC/AML у испанских властей. Это играет вам на руку при сделке: и банк, и нотариус, и продавец будут видеть, что у вас уже есть легальный статус, а значит, базовые проверки вы выдержали. Конечно, всё равно придется представлять документы о деньгах, но репутационно вы выглядите надежнее «внешнего» клиента из-под санкций.
Упрощение организационных вопросов
С практической стороны, имея ВНЖ, вам проще находиться в Испании длительно для поиска жилья и проведения сделки (не нужна туристическая виза, нет ограничений по времени пребывания).
Вы получаете NIE (идентификационный номер иностранца) автоматически с резиденцией, тогда как нерезиденту его тоже надо получать для сделки, но через консульство или полицию.
С ВНЖ вы можете открыть счет в испанском банке заранее и использовать его для уплаты налогов на покупку, для получения средств после конвертации криптовалюты в евро и др.
В будущем наличие ВНЖ избавит от визовых хлопот, позволит проводить в Испании более 90 дней в полугодие, а также может облегчить налоговые вопросы (например, вы сможете заплатить налоги с прибыли от криптопродажи уже как налоговый резидент Испании, понижая риски претензий со стороны РФ).
ВНЖ – фундамент для прозрачной и безопасной сделки
Вы выходите из разряда «иностранного клиента из санкционной юрисдикции» и становитесь резидентом, которому испанские контрагенты больше доверяют. Это существенно повышает шансы, что сделка пройдет гладко: деньги не застрянут по дороге, и вы без лишних проблем зарегистрируете право собственности.
На начало 2025 года популярная ранее «золотая виза» инвестора за покупку недвижимости официально отменена властями Испании. Ранее она позволяла получить ВНЖ при вложении в недвижимость от €500 тыс., но теперь такой опции нет. Для частных инвесторов оптимальна ориентация на визы Digital Nomad или No Lucrativa (для финансово независимых).