Как грамотно купить недвижимость в Испании
С чего начать подбор недвижимости в Испании? Как проверить риелтора, с которым вы будете сотрудничать? Сколько сверх цены объекта придётся заплатить – сейчас, в 2025 году, когда налоги выросли? И можно ли рассчитывать на ипотеку в банке, если у вас нет вида на жительство в стране? Обсуждаем тему покупки недвижимости в Испании для иностранцев вместе с Русланом Гавриловым, CEO GG Group Barcelona, который уже более 30 лет работает на этом рынке.
Выбор района: где покупать недвижимость, а где НЕ покупать
По официальной статистике, в 2024 году иностранцы купили почти 140 тыс. объектов недвижимости в Испании, 20% от общего объёма сделок. Спрос на страну колоссальный.
При этом точки притяжения – для местных и для иностранцев – различаются. Последние концентрируются вокруг курортных зон на побережье, выбирая в каждой локации самые престижные районы.
Например, если рассматривать провинцию Барселона и Каталонию в целом, то у иностранцев в приоритете:
Руслан Гаврилов CEO GG Real Estate Barcelona
Выбор локации всегда начинается с анализа целей покупателя: для постоянного проживания, отдыха или инвестиций.
Иностранцу, который рассматривает Испанию для переезда, может показаться, что выбор огромный – даже за €100 тыс. можно найти квартиру в пригородах, например, в Бадалоне. Местные ведь там живут… Однако не факт, что после изучения района вы захотите в нём остаться. На самом деле, сейчас острый дефицит объектов среднего класса – качественных, ликвидных, не очень дорогих, но расположенных в хороших локациях.
Например, в муниципалитете Сан-Адриа-де-Бесос, что граничит с Барселоной, есть район Ла Мина с очень низкими ценами на квартиры. Он застраивался в 1970-х годах типовым социальным жильём и до сих пор обстановка там не самая приятная, заселён преимущественно бедными иммигрантами. Сейчас разрабатываются планы по реконструкции района, но пока они не вошли в активную стадию, не рекомендую там ничего покупать.
И так – с каждой локацией. Надо изучать инфраструктуру и состав населения, планы по застройке и качество недвижимости.
Жилой комплекс в районе Сант-Андреу
Выбор агентства недвижимости: с кем работать, а с кем НЕ работать
В сделках с недвижимостью в Испании участвуют разные специалисты: агенты, юристы, нотариусы, налоговые консультанты и банковские менеджеры.
Особенность международных продаж в том, что иностранцу обычно требуется БОЛЬШЕ услуг:
И всё это – желательно – на русском или хотя бы английском языке, мало кто из покупателей-иностранцев свободно владеет испанским.
Проблема в том, что большинство агентств недвижимости в Испании (как и в других странах) ориентированы на внутренний рынок и не готовы к такому комплексному обслуживанию клиентов. По сути, продажа недвижимости иностранцу – это отдельный тип бизнеса, который ближе к консалтингу, чем к традиционной риэлтерской работе.
Услуги риэлтора дороже для покупателя-иностранца? Нет, агентства с опытом работы с международными клиентами оказывают услуги по тем же ставкам, что и типичные испанские компании.
Стандарты различаются в разных регионах: в Барселоне и окрестностях – 3-5% от цены объекта, на Коста-Бланке – до 10%. Важно, что в сфере жилой недвижимости гонорар агенту выплачивает продавец, а в коммерческой – покупатель. Если в цепочке участвует два агента, они делят комиссию между собой.
Возможны исключения. Например, если у покупателя жилой недвижимости очень сложный заказ, требующий поиска по закрытым базам – за это могут взять дополнительную плату.
В любом случае, гонорар агента прописывается в договоре с компанией ДО начала сотрудничества.
Руслан Гаврилов CEO GG Real Estate Barcelona
Сейчас появилась целая армия независимых продавцов недвижимости, которые продвигаются через соцсети – снимают ролики, публикуют фото… Вы их наверняка видели.
Я бы не рекомендовал иностранцам сотрудничать с «частниками». Если кто-то соглашается, то как минимум, запросите у агента номер API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) – его выдают после прохождения обучения, оплаты доступа к базе документации. Хоть какие-то минимальные гарантии.
Надёжнее работать с компанией, у которой в штате есть хотя бы 8-10 человек и офис от 100 метров. Кстати, именно такое требование выдвигают к агентам при продаже франшизы какой-нибудь известной брокерской сети.
А в целом, советую иностранцам искать не риелторов, а экспертов с опытом работы на локальном рынке от 10 лет, которые интегрированы в сообщество, имеют глубокое понимание отрасли и связи на рынке.
Как найти подходящий объект недвижимости
Опытные риелторы рекомендуют начинать выбор с анализа целей (жить, отдыхать, инвестировать) и горизонта планирования (коротко- или долгосрочные инвестиции). И конечно, учитывать бюджет, которым располагает покупатель. Подробнее о том, чем интересны разные форматы недвижимости в Испании, мы говорили в этом материале.
Барселона, панорамный вид с холма Монжуик